县 人 民 政 府

关于征求郧西县保障性住房建设租赁管理

实施办法意见的通知

各乡镇(场、区)人民政府(管委会)，县政府各部门：

为进一步推进我县保障性住房建设租赁管理我们草拟了郧西县保障性住房建设租赁管理实施办法，现征求修改意见。请各乡镇(场、区)人民政府(管委会)，各政府相关部门对提出的修改意见报至我局办公室。（联系人：张海涛，联系电话：6227568）

2017年9月5日　　　　

郧西县保障性住房建设租赁管理实施办法

（征求意见稿）

 

第一章 总　　则

第一条 为进一步完善我县住房保障制度，规范管理工作程序，提高工作效率。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《公共租赁住房管理办法》《廉租住房保障办法》以及国家和省相关文件精神，结合我县工作实际，制定本办法。

第二条 保障性住房是指政府提供政策优惠、限定套型面积和销售价格或租赁价格、面向城市低收入住房困难家庭及新就业无房职工与外来务工人员的、具有保障性质的政策性住房。

第三条 我县范围内公共租赁住房(含廉租住房，下同)建设的监督管理、租赁补贴发放、公共租赁住房、廉租住房的申请与配租管理等适用本办法。

 

第二章 组织机构和工作职责

第四条 县政府成立住房保障领导小组，负责我县住房保障工作的统筹协调、检查督办与管理，并可根据工作实际和国家政策变化等情况，适时调整工作规程和工作措施，协调解决住房保障工作中出现的新情况新问题。

第五条 县房管局是全县住房保障工作的主管部门，负责全县住房保障的实施、指导和监督管理等工作。

县国土局负责保障性住房土地供应、商品房开发项目配建廉租住房、住房保障对象不动产登记情况的核查等相关工作。

县财政局负责政府投资公共租赁住房建设项目资金筹措及使用的监督管理和住房保障对象中财政供养人员收入情况的审核等工作。

县人社局负责住房保障对象中外来务工人员养老保险缴纳情况和国家机关、企事业单位职工、退离休人员收入情况的审核等工作。

县公安局负责住房保障对象户籍与居住证的审核以及拥有车辆情况的核查等工作。

县民政局负责住房保障对象中城镇中低收入住房困难家庭收入(财产状况)认定证明等工作。

县工商局负责住房保障对象中各类企业、个体经营者工商登记情况的核查等工作。

地税局负责住房保障对象纳税情况的核查等工作。

县审计局、发改局、住建(规划)局等相关部门按照部门职责和县住房保障领导小组确定的工作事项，做好保障性住房建设租赁管理的相关工作。

第六条 城关、上津、夹河、羊尾、观音镇政府(以下简称相关建制镇)及其各社区(村)、居委会等单位，负责本辖区内保障性住房申请的受理和初审工作。负责保障对象中城镇中低收入住房困难家庭基本情况的调查摸底并上报相关材料；提供住房条件证明及中低收入住房困难家庭收入(财产状况)证明；协助房管部门核查保障对象相关情况。

各相关建制镇政府(工业园区管委会)应健全工作机构，落实工作人员和经费，督促镇属相关部门切实抓好住房保障的相关工作。

第七条 工业园区管委会是用工较多的企业和工业园区自建公共租赁住房监督管理的责任主体，负责公共租赁住房保障对象的资格审查、制定配租方案、房屋配租以及保障对象的动态管理等工作。

第三章 建设管理

第八条  县城区主要通过用工较多的企事业单位和工业园区利用自用土地自建公共租赁住房、商品房项目配建廉租住房等方式筹集房源。

第九条  经县住房保障领导小组批准，县城区范围内用工较多的企事业单位或工业园区，可以利用自用土地建设公共租赁住房，其工业用地中的行政办公及生活服务设施用地，可优先满足公共租赁住房建设需要。

第十条 企事业单位和工业园区自建公租房，必须符合城市规划和土地利用规划的相关要求，纳入公共租赁住房建设计划。

第十一条 用工较多的企事业单位和工业园区自建的公共租赁住房，按照“谁投资、谁所有、谁收益”的原则，由建设单位统一进行租赁管理，不得将房屋出售。

第十二条 商品房项目配建廉租住房，是指县城区范围内符合本办法第十三条规定要求的商品房开发项目，应按项目规划建筑总面积3％的比例配套建设廉租住房，建成后无偿交给政府，产权归政府所有。

第十三条  自我县廉租住房配建政策施行后，县城区范围内具有下列情形的商品房开发项目，必须按项目规划建筑总面积3％的比例配建廉租住房：

(一)规划区范围内所有通过招标、拍卖、挂牌和协议出让、变更土地使用性质等方式，新取得商品住房开发建设用地使用权的项目。

(二)商品房项目在实施过程中按规定程序提高了项目容积率，其容积率增加部分应按规定比例配建廉租住房；

已签订配建协议的项目，在项目实施过程中容积率指标按规定程序进行了增或减，其配建面积按新确定的容积率指标做相应的调整。

(三)因城市建设等原因发生土地置换行为的，如置换土地的价值超过被置换土地，其超额部分应按规定比例配建廉租住房。

(四)商品房项目在实施过程中发生转让行为的，其廉租住房配建义务随之转移。

第十四条 具有下列情形的商品房项目，可不配建廉租住房：

(一)在我县廉租住房配建政策施行以前取得的商品房开发用地，在土地使用性质、容积率指标等没有做出调整的前提下，所发生的土地转让、等价值置换等行为，可不配建廉租住房。

(二)棚户区改造项目中居民回迁安置房面积，不计入配建面积基数。

(三)纯商业或办公等开发建设项目，可不配建廉租住房。

(四)县政府主导的公益类开发建设项目，经报请县政府批准后，可不配建廉租住房。

第十五条 廉租住房配建管理工作程序：

(一)县规划局在土地使用规划条件中，必须明确开发项目配建廉租住房的面积指标。

(二)县国土资源局在土地出让前，必须将配建廉租住房的面积指标告知竞标人，作为土地出让的前置条件。

(三)土地出让成交后，竞买人在与县国土资源局签订《国有土地出让合同》前，必须与县房管局签订《郧西县城区廉租住房配建协议书》。

(四)县国土资源局在签订《国有土地出让合同》时，必须将廉租住房配建的有关事宜纳入合同条款内容之一进行约定。

(五)县规划局在审查项目建筑方案以及核发建设工程规划许可证时，必须督促建设单位履行廉租住房配建义务。

第十六条 企事业单位和工业园区自建公共租赁住房、商品房项目配建的廉租住房，可以享受国家政策文件所规定的保障性住房免收行政事业性收费和政府性基金等优惠政策和国家规定的各项税收优惠政策。

第十七条 我县实行公共租赁住房与廉租住房并轨运行制度，商品房项目配建的廉租住房由县房管局统一进行租赁管理。县房管局可根据房源数量和保障对象的实际需求，将配建的廉租住房转为公共租赁住房进行配租。

配建的廉租住房在移交时不得存在抵押、债权债务等遗留问题。在办理不动产初始登记时，县不动产登记部门直接将廉租住房不动产权利人登记为县政府指定的单位或部门。

第十八条 配建的廉租住房在交付使用后，其日常物业管理工作由所在小区统一管理，承租人应遵守小区物业管理的各项规定。

第十九条 有关廉租住房配建管理的工作要求、责权利关系、违约责任的处理方式等事宜，在《郧西县城区廉租住房配建协议书》中约定。

第四章 申请与审核

第二十条 我县城区住房保障方式分为以下三种类型：租赁补贴、公共租赁住房和廉租住房实物配租。其他相关建制镇住房保障方式分为以下两种类型：公共租赁住房和廉租住房实物配租。申请人可根据个人所具备的条件与实际需求，选择其中一种保障方式。

第二十一条 城镇居民和持有城镇居住证的低收入住房困难家庭、新就业无房职工和外来务工人员，在其家庭或个人条件符合规定要求的前提下均可享受住房保障。

第二十二条 住房保障申请条件审核以申请人或家庭的现住房状况和人均收入水平为主，同时根据申请人或家庭的实际情况，核实其车辆、工商税务登记、资产等信息。

第二十三条 保障性住房分类:

(一)申请廉租住房补贴的住房保障对象应同时具备下列条件：

1．县城区非农业户口且在县城规划区内居住3年以上；

2．县城区非农业户口最低生活保障对象1年以上；

3．无住房或现住房人均建筑面积低于10平方米；

同时具备上述条件，但有下列情形之一的，不予审批廉租住房补贴。

1．国家公职(财政性资金供养，含退离休，下同)人员的父母(含岳父母)、配偶、子女(含儿媳、女婿)；

2．已租赁直管公房或单位房屋的；

3．父母、配偶、子女有两套(处)以上住房的；

4．申请人及其家庭成员3年内出售过自有住房的；

5．违反计划生育政策未处理到位的，暂不考虑安排。

(二)申请廉租住房实物配租的住房保障对象应同时具备下列条件(一类)：

1．本城镇非农业户口且在城镇规划区内居住3年以上；

2．本城镇非农业户口最低生活保障对象1年以上；

3．无住房或现住房人均建筑面积低于10平方米；

同时具备上述条件，但有下列情形之一的，不予审批廉租住房实物配租：

1、国家公职(财政性资金供养，含退离休，下同)人员的父母(含岳父母)、配偶、子女(含儿媳、女婿)；

2．已租赁直管公房或单位房屋的；

3．父母、配偶、子女有两套(处)以上住房的；

4．申请人及其家庭成员3年内出售过自有住房的；

5．违反计划生育政策未处理到位的，暂不考虑安排。

(三)城镇中等偏下收入住房困难家庭应同时具备以下条件(二类)：

1．本城镇非农业户口；

2．家庭人均年收入低于城镇居民上年度人均可支配收入；

3．无住房或人均住房面积低于25平方米。

(四)新就业无房职工应同时具备以下条件(二类)：

1．与本城镇行政事业单位和规模以上企业依法签订1年以上劳动(聘用)合同，或已办理公务员、事业单位工作人员录(聘)用手续；

2．在本城镇规划区 (县城核心区：王家坪、红庙、上北隅、下北隅、洪台、春桥、校场坡、天河坪、佘家湾、民联、东营、东方、吴家营、四堰坪、车家沟等社区、村，下同)无住房，且未租赁其它保障性住房；

自主就业创业的全日制大学本科以上学历或具有中级以上职称的专业技术人员、三支一扶、大学生村官不受本类第1款限制；工作调动申请公租房的，自工作调动之日起三年内，调入城镇无房产的，按二类住房保障对象管理。

申请公共租赁住房的家庭或个人具备上述条件，但已租赁直管公房或单位房屋的，不予审批二类住房保障实物配租。

(五)城镇稳定就业的外来务工人员(二类)：

1．已办理居住证并在我县城镇稳定就业的；

2．在城镇规划区(县城核心区)无住房；

(六)无房家庭申请条件(三类)：

1．属城镇居民(含单位在职人员、离退休人员、农业户口)；

2．申请住房保障的所在城镇无房产。

(七)保障性住房实物配租实行分类差别化租金管理：

第一类保障对象执行廉租房租金标准；第二类保障对象执行公共租赁住房租金标准；第三类保障对象按公共租赁住房租金标准提高10%执行；第三类对象中，家庭人均年收入超过城镇居民上年度人均可支配收入50%，或有5万元上车辆的，按公租房租金标准提高15%执行。

(八)住房保障对象的优先顺序：

优先保障一、二类，房源允许的情况下保障第三类。在同一类保障对象中，下列对象优先：一是保障对象中享受国家定期抚恤补助的优抚对象、孤老病残人员等；二是上一期配租中没有配租到房源、且复审通过的轮候对象(按轮候顺序号)。

第二十四条 住房保障实行网上申请、审核与动态管理制度。

申请人持身份证、户口簿(或居住证)、家庭成员工作单位出具的收入证明或城镇低保证等材料，到户籍所在地社区(新就业无房职工和外来务工人员到工作单位)提出书面申请，由社区工作人员(新就业无房职工和外来务工人员由县房管局住房保障工作人员)将申请人的基本情况与申请保障类别等信息录入《郧西县住房保障信息管理系统》。

申请人应当如实申报家庭住房、收入和财产状况，声明同意审核机关调查核实其家庭住房、收入和资产等情况。

第二十五条　政府引进的专业人才，申请公共租赁住房可不受户籍、收入、年龄、居住年限等条件限制。

智力残疾、精神残疾、生活不能自理的家庭、以及重大传染性疾病和易引发公众恐慌的重大疾病家庭，符合民政救助政策的由民政部门予以救助，不纳入公共租赁住房配租范围。

第二十六条 住房保障审核的有关规定：

(一)社区(村)、居委会负责核实申请人的家庭成员构成、在城镇是否有未办理不动产登记的住房、计划生育政策落实情况等工作。

(二)镇政府负责申请资料的复核，并组织社区进行入户调查核实。

无固定职业的申请人，其收入情况由申请人提供书面情况说明，镇政府组织社区(村)、居委会干部、与申请人无利害关系的居民代表(不少于3人)进行评议，核实并确认申请人的收入状况。

(三)县、镇两级有关职能部门要确定专人，按部门职责确定的工作流程与审核事项，审核申请人的相关条件。

(四)县房管局为新就业职工、外来务工人员、城区低收入住房困难家庭申请公共租赁住房(廉租住房)、租赁补贴的终审部门。

第二十七条  城区低收入住房困难家庭申请租赁补贴或公共租赁住房(廉租住房)的审核与公示程序为：

(一)申请人户籍所在地社区(村)、居委会调查核实后，将申请人信息提交给镇政府。

如申请人不在户籍所在地社区(村)、居委会居住，其现居住地社区也应签署核实意见。

(二)镇政府组织社区(村)、居委会相关人员，通过入户调查、走访调查等方式进行核实，同时将申请人信息在其户籍所在地社区进行公示，公示时间为7天。公示过程中出现的投诉事件，由镇政府组织调查核实，并将调查核实情况进行再次公示。经公示无异议或异议不成立的，签署调查核实意见，将申请人信息提交给县房管局。

(三)县房管局将申请人信息提交给县国土局、人社局、公安局、民政局、工商局和地税局等部门进行审核，各部门按职责与审核要求进行审核，各部门的审核时限为7个工作日。县级部门没有掌握相关信息的，由相应的县级部门申请市级部门协助提供相关信息。

(四)县房管局根据调查核实情况，并综合各部门审核意见后签署终审意见。同时将申请人信息在县内网络媒体上进行公示，公示时间为7天。公示过程中出现的投诉事件，通知各相关建制镇政府组织社区(村)、居委会进行调查核实，公示和投诉事件调查核实后无异议或异议不成立的，登记为轮候对象。

第二十八条 城区新就业无房职工和外来务工人员申请公共租赁住房的审核与公示程序：

（一）新就业无房职工和外来务工人员的工作单位负责申请人基本情况的审查、公示和投诉事件的核实并签署意见等工作。

新就业无房职工和外来务工人员住房保障申请及相关情况在本单位内部进行公示，公示时间为7天。公示过程中出现的投诉事件，由工作单位进行调查核实。公示和投诉事件核实后无异议或异议不成立的，工作单位将申请人信息提交给县房管局。外来务工人员的收入情况由其工作单位提供证明并对其真实性负责。

(二)县房管局将申请人信息提交给县国土局、人社局、公安局、民政局、工商局和地税局对资料进行审核，并由各部门签署审核意见。

(三)县房管局根据各部门审核意见，签署终审意见。同时将申请人信息在县内网络媒体上进行公示，公示时间为7天。公示过程中出现的投诉事件，由县房管局通知申请人所在单位进行调查核实，公示和投诉事件核实后无异议或异议不成立的，登记为轮候对象。

第五章 实施保障

第二十九条 租赁补贴的发放：

(一)县房管局将纳入保障范围的申请人名单、身份证号、补贴金额等信息报送县财政局，县财政局将补贴资金直接发放到申请人账户。

(二)租赁补贴每半年发放一次。

(三)租赁补贴发放标准，由县房管局拟定并报请县政府批准后执行。县房管局应根据城区人均住房面积、市场租金等变化情况，经报请县政府批准后，适时调整廉租住房保障面积和补贴标准。

第三十条  公共租赁住房配租面积应与配租家庭人数相对应,四人(含4人)以下户均配租55平方米以下住房；五人以上户可配租二居室55平方米以上住房。

第三十一条 实物配租实行轮候制：

(一)在实施配租前，县房管局应将拟配租房源信息在县内网络新闻媒体上进行公示，公示时间不少于7天。房源信息应包括房屋所在楼盘名称、地点、户型、套数等。

(二)在房屋分配上，可采取随机摇号或抽签等方式确定申请人的选房顺序号，申请人按照选房顺序号依次选择房号。摇号或抽签过程应接受公证部门和申请人代表的现场监督。

每期可用于配租的房源，应优先满足当期廉租住房申请人的需求。

(三)轮候：没有配租到住房的申请人，将作为轮候对象，轮候期为一年，一年内轮候顺序号有效。轮候期超过一年的，则由县房管局按本办法第二十七条、第二十八条的要求，组织相关部门进行复审，复审通过的轮候对象，其轮候顺序号依然有效。复审没有通过的，由县房管局书面通知申请人并说明理由。

第三十二条  申请人在选择房号后，应在规定时间内签订租赁合同，办理入住手续，合同租赁期限：廉租住房期限为一年；公共租赁住房期限为两年。

第三十三条 符合承租条件的申请人未在规定时间内选房、无正当理由不接受配租的住房、不签定租赁合同或不按合同约定办理入住手续的，视同放弃，本年度不得再次申请。

第三十四条　公共租赁住房和廉租住房的租金标准实行政府定价，由县物价局核定，其租金标准每两年核定一次。其中公共租赁住房按照略低于同地段住房市场租金水平的原则核定，并定期向社会公布。租赁合同期满后，按新核定的租金标准执行。

承租人应按保障性住房所在小区的物业管理标准缴纳物业管理费。

第三十五条 房屋产权归政府所有的公共租赁住房和廉租住房(含配套商业用房、车库及其它设施)的租金收入以及按规定收取的滞纳金、罚金等收入全额上缴财政，实行收支两条线管理。

第六章  使用与退出

第三十六条  房屋及配套设施的维修养护：

县房管局负责房屋产权归政府所有的保障性住房及其配套设施的维修养护，确保房屋能够正常使用。维修养护费用纳入县级财政预算。

第三十七条 动态管理规定：

(一)动态管理对象：已纳入保障范围、享受住房保障的家庭或个人。

(二)动态管理周期：廉租住房补贴、实物配租每年核实一次保障对象的相关条件，公共租赁住房每两年核实一次保障对象的相关条件。

(三)职责划分：县房管局负责县城区住房保障对象动态管理的组织协调；其他相关建制镇政府负责本镇公共租赁住房和廉租住房保障对象动态管理的组织协调。

(四)动态管理工作方式：按照住房保障审核条件和部门职责，在县房管局的组织协调下，县政府各部门按照职责和工作流程在动态管理审查表格上签署审核意见。

(五)处理方式：符合保障条件的，继续享受住房保障；不符合保障条件的，按照终审权限，分别由县房管局、相关建制镇政府书面通知申请人并说明理由。

(六)县房管局可根据国家政策要求、我县社会经济发展水平与居民生活水平、城镇人均住房面积标准等情况调整申请条件，报县政府审定后向社会公开。

第三十八条 在动态管理工作中，对不符合条件的保障对象，县房管局应停止发放租赁补贴或收回已出租的房屋。

(一)享受租赁补贴的，停止发放租赁补贴的时间从发出书面通知后下一个发放周期算起；

(二)承租房屋的，租赁期满后不再签订续租合同，并给予3个月的腾退时间。腾退期内的房租标准，仍按原租金标准执行。腾退期满后仍没有退回房屋的，按市场租金计算房租(按公共租赁住房租金标准提高30%执行)。

第三十九条 保障性住房承租人(以下简称承租人)不得改变所承租房屋的结构和使用功能。承租人在退出保障性住房时，不得损坏房屋内部的相关配套设施。承租人对承租的保障性住房及其设施造成损坏的，应当恢复原状或赔偿损失。

第四十条 租赁期届满需要续租的，承租人应当在租赁期满3个月前向县房管局提出书面申请，由县房管局按规定程序进行复核，经复核后符合条件的，准予续租，并签订续租合同。

第四十一条 公共租赁住房承租人有国家住建部《公共租赁住房管理办法》(住建部2012年第11号令)第二十七条所列行为之一的，应当退回承租的公共租赁住房。承租人拒不退还的，县房管局应当责令其限期退回；逾期不退回的，县房管局可依法申请人民法院强制执行。

廉租住房承租人有国家住建部《廉租住房保障办法》(住建部2007年第162号令)第二十五条所列行为之一的，应当按合同约定退回承租的廉租住房。承租人未按照合同约定退回廉租住房的，由县房管局责令其限期退回，逾期未退回的，可以按照合同约定，采取调整租金等方式处理。

承租人在退还房屋时，应足额缴纳拖欠的租金；没有足额缴纳租金的，县房管局可依据租赁合同的约定追缴所拖欠的租金。

第七章　法律责任

第四十二条 县政府各相关部门及其工作人员在住房保障管理工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依纪依规给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十三条  申请人以欺骗等不正当手段，骗取并享受住房保障的，由县房管局按国家住建部《公共租赁住房管理办法》(住建部2012年第11号令)第三十五条、《廉租住房保障办法》(住建部2007年第162号令)第三十条的规定处理。

第四十四条 县政府各相关部门及各相关建制镇政府、社区(村)、居委会应建立健全住房保障诚信档案，凡骗取保障性住房的家庭或人员，五年内不得再次申请住房保障。

第四十五条 公共租赁住房承租人有国家住建部《公共租赁住房管理办法》(住建部2012年第11号令)第三十六条所列行为之一的，由县房管局责令按市场价格补缴从违法行为发生之日起的租金，处以1000元以下罚款；有违法所得的，处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

第八章  附    则

第四十六条 本办法由县房管局负责解释。

第四十七条 本办法有效期为五年，自发布之日起十日后施行。本办法施行后，西政规〔2013〕1号文件同时废止。