一、政策背景依据

为破解我县农村无序建房、乱占耕地、超占面积、违规选址、监管缺位等突出问题，规范农村宅基地审批和农房建设秩序，节约集约盘活农村土地资源，维护农村建设发展秩序，保障农民合法建房权益，补齐农村建房管理制度短板，健全全流程管控机制，制定本管理办法。依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》；省级政策文件《关于进一步做好农村宅基地和农房审批管理工作的通知》（鄂农发〔2020〕25号）、《湖北省农村房屋用地建设管理工作政策指引》（鄂自然资函〔2024〕695号）等法律法规及上级政策规定，结合郧西县县域实际、乡村规划及农村建房现状制定。

二、出台目的

规范建房行为：统一全县农村新建、改建、扩建、翻建住宅的审批、规划、建设全流程标准。

集约节约用地：严守耕地保护红线、永久基本农田底线，严控宅基地规模，杜绝乱占滥用土地。

保障群众权益：规范审批流程、明确面积标准，保障村民合法建房需求，杜绝“一户多宅”等乱象。

筑牢安全底线：避让地质灾害、河道、公路、生态保护等禁建区域，防范建房安全和生态风险。

健全监管体系：明晰县、乡、村三级及各部门职责，完善巡查、执法、追责机制，遏制新增违法违建。

提升乡村风貌：规范农房建设标准，引导乡村建筑风貌管控，助推乡村振兴建设。

三、目标任务

建立权责清晰、流程规范、标准统一、监管到位的农村建房管理体系。

严格落实一户一宅制度，严控宅基地用地面积，杜绝超占、多占、违规占地建房。

全面划定禁建区域，实现违规选址建房零新增，严守生态、耕地、安全三条红线。

规范县、乡、村三级审批流程，明确各部门联审联管职责，实现建房审批合法合规、高效便民。

健全动态巡查、联合执法、追责问责机制，做到违法建房早发现、早制止、早处置。

推广规范农房建设图集，强化工匠培训，提升农村建房质量安全和风貌管控水平。

四、重要举措

划定刚性禁建清单：明确六大类禁止建房区域，设定公路、铁路等法定退让距离，从源头管住选址。

固化三级审批流程：实行农户申请—村级审查—乡镇审批闭环程序，明确各环节办理时限。

严控宅基地面积标准：分类设定农用地、建设用地、未利用地宅基地面积上限，严格执行一户一宅。

规范建设时效管理：明确规划许可有效期限及延期规则，防止审批闲置、违规逾期建设。

构建三级监管网络：村级设建房协管员、乡镇落实“三到场”、县级分行业归口监管，常态化动态巡查。

强化部门联动执法：农业农村、自然资源、住建、交通、水利、林业等多部门各司其职、联合执法。

压实属地管理责任：落实违法建房属地管理、党政同责，履职不到位严肃追责问责。

建立农用地转用时序机制：实行年度建房需求摸排、逐级汇总、统一申报转用审批，规范农用地建房管理。

五、主要内容

适用范围：全县范围内集体土地上，农村村民在宅基地开展新建、改建、扩建、翻建住宅的用地审批、规划建设及监督管理。

禁建区域：明确永久基本农田、生态保护红线、地质灾害隐患区、公路铁路管控区、高标准农田等六类禁止建房区域，并细化各类道路退让距离标准。

审批权限：农村村民住宅用地由乡镇（场、区）政府（管委会）审核批准；占用农用地的依法办理农用地转用审批。

审批程序：严格按照农户申请、村级审查、乡镇审批三步办理，明确各环节5个工作日办理时限，规范资料提交、村级公示、部门联审要求。

宅基地标准：坚持一户一宅；农用地每户≤140平方米，建设用地、未利用地每户≤200平方米（含附属设施、庭院）。

建设时限：取得《乡村建设规划许可证》1年内开工建设，可申请延期1次，延长期限不超过1年。

层级与部门职责：明晰村（社区）、乡镇（场、区）、县农业农村局、县自然资源和规划局、县住建局、交通、水利、林业、文旅等部门监管职责。

执法与追责：实行部门联合执法、动态巡查台账管理；落实属地党政同责，监管失职造成新增违建的移送纪检监察追责。

解释与施行：由县农业农村局、县自然资源和规划局共同解释，自印发之日起施行，有效期五年。

六、涉及范围

地域范围：郧西县全域所有乡镇（场、区）、村（社区）集体土地范围。

主体范围：县域内申请宅基地建房的农村村民、村（社区）委会、乡镇（场、区）政府（管委会）、县级各相关职能部门。

业务范围：农村住宅新建、改建、扩建、翻建的用地申请、规划审批、建设施工、日常巡查、监督执法、不动产登记全流程管理。

七、执行标准

选址标准：严禁在办法明确的六类禁建区域建房，严格执行公路、铁路、河道、林地等法定退让距离。

宅基地标准：一户一宅；农用地每户不超140㎡，建设用地、未利用地每户不超200㎡。

时限标准：村级审查、乡镇联审均为5个工作日；规划许可证有效期1年，延期最长不超1年。

流程标准：严格执行农户书面申请、村级公示讨论、乡镇多部门联合审查、“两证”核发流程。

监管标准：乡镇严格落实申请审查到场、批准后放线到场、竣工验收到场“三到场”制度；村级配备专职建房协管员。

时序标准：每年9月底村级上报农用地建房需求、5个工作日乡镇汇总报县农业农村局，10月底前完成县级转用手续申报。

八、注意事项

村民建房必须先审批、后建设，严禁未批先建、少批多建、超面积占地、违规选址建房。

改建、扩建房屋需提前提供原宅基地证明，严格核查是否存在“一户多宅”情形。

涉及占用农用地的，不得擅自开工，须待农用地转用审批手续办结后方可审批建房。

取得规划许可后务必按期开工，确需延期须在到期前30日主动申请，超期未建设自动失效。

严格遵守各行业管控要求，不得占用林地、河道行洪区、文物保护范围、生态保护区域建房。

本办法仅适用于农村宅基地村民住宅建设，非农建设、经营性建房不适用本办法。

九、关键词诠释

农村建房：指郧西县集体土地上农村村民在原有或新增宅基地上开展的新建、改建、扩建、翻建住宅建设行为。

一户一宅：农村村民一户只能合法拥有一处宅基地，宅基地面积不得超过本办法规定标准。

农用地转用：将耕地、林地等农用地依法依规转为建设用地，用于农村宅基地建房的法定审批手续。

三到场：乡镇监管核心制度，即申请审查到场、批准后放线到场、竣工验收到场。

公路建筑控制区：公路两侧划定的禁止新建建筑物的管控区域，按高速、国道、省道、县道、乡道、村道执行不同退让距离。

永久基本农田：按照国家规定划定的不得擅自占用、改变用途的核心耕地保护区域，严禁任何建房占用。